一线城市高端盘成交暴涨 甩包袱式融资?
17/11/30 博彩咨询

  澳门百家乐http://www.weilin123.com/“2015年第二季度,一线城市豪宅公寓(单价超过6万元"平方米的项目)成交2685套,同比增长444%,环比增长167%。”《证券日报》记者从上海易居研究院获得的数据显示,今年第二季度,上海惊现以单价19.4万元"平方米成交的天价豪宅。

  对此,上海易居房地产研究院研究院谢金龙表示,去年以来的股市大涨后财富效应,外溢至楼市,使得部分高净值人群股市获利后转入房市。他认为,总体来看,一线城市的公寓豪宅市场热度还将持续一段时间。

  混合所有制改革中一直鲜有动作的中石油,在沉寂已久之后突然抛出一块价值近千亿的“大蛋糕”,将市场期待度极高的油气领域改革再次推向高潮。

  5月12日晚,中石油公告称,拟以西气东输管道分公司管理的与西气东输一、二线相关的资产及负债,以及管道建设项目经理部核算与西气东输二线相关的资产及负债出资设立全资子公司东部管道公司,并将通过产权交易所公开出让其所持东部管道公司100%的股权。经评估,东部管道公司总资产近千亿元,市场预计转让价格将超过2000亿元。

  亚豪机构市场总监郭毅也向《证券日报》记者表示,由于北京高端市场供应量的大幅上涨,导致“6万元+”的高端楼盘成交量是去年同期的2倍多,而随着下半年新豪宅项目的入市,成交量将继续上涨。

  “6万元+”高端盘销售爆棚

  根据上海易居房地产研究院研究报告显示,2015年第二季度,上海豪宅公寓成交1575套,同比增长429%;北京成交543套,同比增长280%;深圳成交561套,同比增长1147%;广州成交6套,合计面积约0.14万平方米,同比下跌25%。

  谢金龙分析道,深圳成交面积大涨的一个特殊原因是刚需盘的价格大涨,使得一部分人在高位套现,进而有资金进入豪宅公寓市场。值得关注的是,在第二季度豪宅公寓成交结构中,上海成交套数占整个一线城市成交量的58.7%。

  从成交价格来看,2015年第二季度,各一线城市豪宅公寓成交均价比较接近,都介于7万元-8万元/平方米之间。其中,上海同比增幅最大,达3.7%,深圳环比增幅最大,近9.4%。从整体成交均价来看,2015年第二季度,一线城市豪宅公寓成交均价7.7万元/平方米,同比增长1.5%,环比下跌8.2%。

  谢金龙认为,一线城市公寓豪宅环比下跌幅度较大,其重要原因是北京成交均价环比下跌了24.2%,高单价项目成交量的大幅减少,以及相对低价项目成交量的大幅增加是价格环比下跌的主因。但对不同项目而言,大部分项目成交均价环比仍是稳中微升。

  来自于中原地产研究部统计的另一组数据则显示,目前,北京年内总价2000万元以上的豪宅签约已经超过420套,而2014年上半年仅有201套,同比涨幅超过100%。

  “一线城市高端盘成交量爆棚是可以预见的,除了供应量大涨外,由于市场竞争压力较大,导致开发商定价较为‘亲民’,促使一些‘创业一代’和‘富二代’入市积极性提高。”一位豪宅销售负责人向《证券日报》记者透露,预计下半年一线城市豪宅市场竞争将更为激烈。

  沪现单价近20万元豪宅

  值得注意的是,在一线城市公寓豪宅成交榜中,上海老牌豪宅项目汤臣一品大厦以均价19.4万元/平方米成功交易;排在第二位的是上海的中粮海景壹号项目,成交均价15.3万元;排在第三位的则是北京的万柳书院项目,成交均价13.5万元/平方米。

  而据上海易居房地产研究院统计数据显示,2015年第二季度,一线城市豪宅公寓项目成交均价前十名被上海和北京包揽,成交均价基本上都在10万元/平方米以上。在79个项目中,上海最多,占比超过50%,项目主要位于徐汇、浦东及黄浦区;北京占比为34%,项目主要位于朝阳及海淀区;深圳占比为11%,项目主要位于南山区,成交单价最高的是南山区的深圳湾壹号,均价接近10万元/平方米;广州仅有2个项目。

  实际上,在北京豪宅市场上,单价超过20万元"平方米的项目为龙湖地产与葛洲坝开发的位于西三环的别墅产品西宸原着项目。据《证券日报》记者从龙湖地产获悉,西宸原着项目的双拼产品5套,地上单价超过20万元"平方米,叠拼产品25套,销售均价约为16万元"平方米。

  不过,单价“20万元+”项目即使在一线城市也极为少见,与之相比,单价超过10万元"平方米的顶豪市场供应量显然更高,而其今年成交量也非常“吓人”。据中原地产研究部统计,北京豪宅今年“10万元+”的待售豪宅项目房源达到2000套以上。

  值得一提的是,据上海易居研究院的研究报告显示,在一线城市公寓豪宅项目中,成交面积前十名合计套数及面积占比都超过45%,成交量较大的项目主要是近期新开盘项目及体量较大的项目,而成交量小的项目主要是一些久销或尾盘项目、单价或总价较高、以及此类产品体量较小的项目。

  事实上,从供应端来看,以北京豪宅市场为例,除了北平府等上述纯新项目将在下半年集中供应外,老牌顶级豪宅和纯别墅产品确实也正加入“战局”。而对于老牌豪宅来说,售价更是一路走高。

  《证券日报》记者从懋源地产营销策划总监刘强处获悉,地位北京东北三环的懋源·红玺台项目,入市几年来,销售价格一路走高。今年上半年,懋源·红玺台推出310平方米平层楼王,单套价格达到3000万元,单价约10万元/平方米;总价5000万元级的院墅单价也超过10万元/平方米。而该项目在多年前首次入市时,开盘价格只有3.5万元/平方米。同样,广渠金茂府2011年一期开盘45000元/平方米,如今房源报价也已突破10万元/平方米。

  对于有“能源大动脉”之称的西气东输项目,中石油为何要全部卖掉?谁有实力来接盘?对中国油气行业有何深远影响?中石油此举引发业界的种种猜测。

  出售背后:网运分开下的被迫割肉

  “本次股权转让,有利于促进发展混合所有制经济,优化公司资产配置和融资结构,实现产权结构多元化的目的。”从中石油这寥寥数语中可以看出,其出售资产有三个目的:混合所有制改革、优化资产配置和融资,但事实似乎并非如此简单。

  混合所有制无疑是新一轮国企改革的重头戏,其在油气、电力等垄断行业的推行更是重中之重。两会前夕中石化率先打响第一炮,于2月19日提出进行销售业务重组引入社会和民营资本,按照30%的参股比例限制,引资规模超过了1000亿元。

  与中石化相比,中石油的改革则不仅仅是引资参股,而是要通过产权交易所公开挂牌转让东部管道公司100%的股权,“转让后公司将不再持有东部管道公司任何股权。”

  这对于上下一体化经营的中石油而言并不是毫无影响“若管道分离出去,则中石油相当于做两头、缺中间,失去了协同效应,并且失去的是赚钱能力和前景都不错的中游业务。”安迅思分析师张叶青分析称。

  厦门大学中国能源经济研究中心主任林伯强也认为,100%的股权出让已不是简单的混合所有制改革,而是彻底剥离,中石油有此大手笔举动可能是迫于打破垄断、网运分开的政策和舆论压力。

  作为中国石油业的“巨无霸”,中石油占据着中国近80%的油气管网,打破垄断、开放管网的呼声一直不绝于耳,而这一切随着去年中石油腐败窝案的曝光更是达到高点。2013年8月,国资委前主任、中石油前董事长蒋洁敏,中石油副总经理王永春、李华林等多名高管相继落马,此后越来越多管理层人员卷入,目前仍在发酵中。

  与此同时,在天然气需求井喷式增长的大背景下,监管部门谋划多年的“网运分开”也亟须向前推进。事实上,这一意图在今年初就已显露出来,彼时国家能源局推出《油气管网设施公平开放监管办法(试行)》,要求油气管网设施运营企业“向第三方市场主体平等开放管网设施”。之后,国家发改委颁布了《天然气基础设施建设与运营管理办法》,鼓励、支持各类资本参与投资建设纳入统一规划的天然气基础设施。

  按照这一思路,中石油的管道资产独立出去只是时间问题,而中石油自己动刀的话,“既能给社保基金、养老金、企业年金等机构资金提供获得长期收益率的机会,又通过自我改革的方式规避了旗下管道资产被政府剥离。中石油出售管道资产这一步走得很高明。”中国能源网首席信息官韩晓平评价道。

  事实上,去年中石油就已开始采用这种引资模式,其与泰康资产、北京国联能源产业投资基金(以下简称“国联”)等联合成立中石油管道联合有限公司,泰康资产和国联以溢价200%的模式拥有了50%股份。有业内人士猜测,这仅仅是一个开始,未来中石油可能会有越来越多的管道资产整合动作。

  资金考量:巨大缺口下的甩包袱融资

  对于中石油而言,更迫切的还有蒋洁敏时代大幅扩张所带来的资金之渴。

  2011年年报显示,中石油经营活动产生的现金流量净额为2901.55亿元,比2010年的3187 .96亿元下降9.0%,截至当年12月31日拥有的现金及现金等价物为611.72亿元。而这一下滑势头在2012年进一步加大,当年公司经营活动产生的现金流量净额为2392 .88亿元,比2011年下降17.5%,至当年12月31日公司拥有的现金及现金等价物为433.95亿元。

  2013年中石油经营活动产生的现金流量净额为2885 .29亿元,比2012年的2392.88亿元上升20.6%。而值得注意的是,该增长正是建立在泰康资产与国联高溢价入股中石油管道联合有限公司基础上。

  为此,中石油将2014年的资本支出下调至2965亿元,这是其自成立以来首次大幅度削减资本开支。但是,一些已经规划的项目却是箭在弦上。尤其作为国家油气战略的主要承担者,中石油的管网建设已经进入提速期,在西三线全线贯通后,下一步还要兴建西四线至西七线等四条中亚至中国内地的天然气管道和两条中俄之间的天然气管道,这对中石油的融资能力是一个挑战。

  而出售迟早要独立出去的管道资产成了一条出路。公告显示,经毕马威华振会计师事务所以2013年底为基准日对中石油东部管道公司进行的审计,资产为816.7亿元,总负债526.7亿元,净资产290亿元;而经北京中企华资产评估有限责任公司依据重置成本法评估,总资产规模为916.3亿元。

  中金公司研报指出,未来股权的转让价格主要取决于三部分:政府对于管输费的监管和定价政策,上游天然气生产商和下游输配企业对管输量的保证,以及东部公司自身的现金分红政策。

  银河证券分析师裘孝峰认为,若简单参照去年西部管道公司的情况来推演,本次东部管道公司100%股权估计转让价格在2300亿元左右;给公司带来的一次性损益可能将达千亿元的规模,具体确认的金额、有多少计入资本公积,有待确定,按最大确认计算,一次性损益带来业绩约0 .4元,这将大大优化公司的负债结构。

  评级机构惠誉、穆迪也均预计,此次转让收入将高于净账面价值,不但可减少中石油债务,还将有助于弥补今年资本支出与运营现金流间的缺口,避免依赖额外举债。

  谁来接盘:基金、民资等多方参与

  市场更为关心的是,中石油已经拿出了这样一个巨大的“蛋糕”,那么究竟怎么“吃”,谁能“吃”的到?

  中国石油大学能源战略研究院常务副院长王震告诉《经济参考报》记者,天然气管道投资的特点是回报周期长,但比较稳定。管输价格由国家发改委核定,不论石油天然气进口价格的涨跌,原油和天然气的管输价格都是固定的。据悉,西气东输一线、二线投入产出回报率在12%左右。

  “这样的回报率现在已经是不错的了,中石油愿意出让管道股权,对于我们来说是好消息,但是这个盘子还是很大的,到时候怎么个转让法,民企能吃到多少还不好说。”某燃气企业人士称。

  据了解,在此前中石油管道联合有限公司的案例中,泰康资产和国联交易价格有了明显的溢价,出资超过中石油3倍,而且协议明确规定,公司成立10年内,泰康资产与国联不得以任何方式退出;10年后,泰康和国联若要转让股权,其转让方的选择应取得中石油的认可。

  而此次的转让中是否会有类似的规定,目前中石油还未有表示。中金公司的一份研究报告提出,由于拥有庞大资金实力和长输管道管理经验的公司较少,而日后输气业务对中石油的依赖程度又较高,本次股权转让可能有多家投资者同时参与,最终交易还可能涉及管输运营管理等改革内容。

  市场上普遍认为,由于资金、技术、话语权等问题,民营资本还很难在收购中占据主体地位,而中石化等一体化的油气公司如果作为接盘者,则难免会又形成新的垄断,而且中石化等目前也是资金紧张。此外,壳牌、BP等跨国油企虽然具有资金和技术实力,但西气东输管道作为我国的能源大动脉,已经上升到战略安全的角度,不可能将其交到外资手里,这从中石化销售板块优先国内资本的要求上就可窥一斑。如此一来,此次股权转让接盘者最大的可能是国有大型投资公司,民资等只能是部分参与。

  甚至有消息称,此次股权转让的另外一种可能是,由国有大型投资公司联合或者独立“吞下”东部管道公司100%的股权,然后再划转给未来可能成立的国家油气管网公司。

  不管怎样,对于整个油气行业而言,这次资产转让都有着积极的意义。平安证券最新研报认为,长期以来,国内油气勘探开发相关的资源90%以上都控制在中石油、中石化和中海油手中,其中油气管道全部控制在“三桶油”手中,导致民营企业在勘探开发领域无法与“三桶油”公平竞争;独立管道公司成立后,西气东输管道一线、二线的运营管理有望实现部分市场化,“三桶油”以外的企业若开发油气资源可能有机会实现长距离管道输送。

  无独有偶,在别墅新房市场,《证券日报》记者在实地走访位于房山区的天恒·乐墅项目时发现,即使与北京城区有一定距离,但由于该项目为城市地铁别墅,项目现场看房人的数量非常惊人。“一个上午就接待了120多组客户。”天恒乐活城置业市场部副总监董良向《证券日报》记者透露,项目预计将于8月份入市,入市产品为4栋双拼和21栋叠拼,联排约250平方米,叠拼上叠约180平方米,下叠约200平方米,共计256套。董良指出,目前项目客群不仅涵盖了房山阎村本地地缘性客户,还包括了海淀、丰台、石景山三个大片区的外溢客户,以及大兴区域西部客户和京西市区客户。因此,他“对于项目未来销售情况十分有信心”。

  面对如此愈加激烈的竞争市场,郭毅所示,下半年,市场竞争无疑将更加激烈,有短板的豪宅项目将比较艰难,但整体豪宅市场成交量还将攀升。证券日报

  不过也有一些企业关心的是,此前已经签订的管道输送合同会不会因为资产出让而发生变故“现在能拿到合同很不容易,大家都在争,到时候资产出让了,会不会重新签订合同,价格会不会有所变化,这都会影响到项目进度和盈利。”在新疆有天然气项目的企业人士担心道。

  据了解,此次油气管道资产出售只是中石油改革的一步。按照中石油此前公布的改革计划,公司将搭建6个合作平台,采用产品分成的模式引入民资,积极推进混合所有制改革。这6大平台包括未动用储量、非常规油气、管道、海外投资、炼化和金融板块。

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